Vay tiền kinh doanh đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi

 Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.

Vay mua nhà ở 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở đấtTrong tay 200 triệu, vợ chồng trẻ liều mua căn hộ và cái kết đắng 
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách, sẽ hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.

Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắt khe hơn.

Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.

7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:

1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích hợp

Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong số ấy có khoản vay không phải trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).

Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư

Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê năng lực chuyên môn vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua căn hộ to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.

2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS

Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, cho mướn văn phòng, cho mướn căn hộ, dịch vụ thuê mướn shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường, khoản tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.

Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi giới dịch vụ thuê mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.

3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư

Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.

Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời khắc dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. hiện nay tổng thể vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?

Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ dịch vụ cho thuê, sẽ phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá rẻ do tâm trí chạy hàng.

Cho nên, trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng thuê mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?

4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, để ý thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi

Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tác động đến quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những cơ chế cuốn hút về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người tiêu dùng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc cảm, đặt cọc xuống tiền

Việc là, hãy chú ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có công dụng trang trải không? Hoặc nhà này có công dụng thuê mướn hay không?

Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải đối diện với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi trả.

5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, cực tốt không nên sử dụng vốn vay

Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền lương, công việc kinh doanh khác).

Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.

Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì cực tốt nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1). 

6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực thanh khoản của bất động sản là vàng  

Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?

Đó là năng lực chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay GĐ có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.

Thông thường, BĐS có công dụng thanh khoản tốt thì cũng có công dụng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).

7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép

Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một trong những công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tính năng.

Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp đến thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.

Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí kíp để không dính nợ trước ngày ăn lãi